Amennyiben eladáson gondolkodunk, nagy kérdés, hogy mennyit ér az ingatlanunk. Van olyan helyzet is, amikor, azért vagyunk kíváncsiak mi a tényleges ár, mert váltani szeretnénk kisebbre, nagyobbra, kertesre, vagy az új munkahelyhez közelebb, és a lehetőségeink felméréséhez, szükség van arra, hogy tudjuk a mostani lakásunk árát. Bár ingatlanközvetítőként, találkozunk olyan helyzetekkel is, amikor ezt fordítva gondolják a tulajdonosok, de erről még később is fogok írni.

Ami biztos, hogy a vevőt nem az fogja érdekelni, miért kívánják eladni, és mi alapján határoztuk meg az árat, de az irányár már nagyon fontos lesz az adásvétel szempontjából. Elsőre egyszerűnek tűnhet az ár meghatárosa, de a valóságban összetett folyamatról van szó és több szaktudást igényel. Az árral két irányban is tévedhetünk, melynek jelei:

  • 3 nap alatt eladjuk a lakást az első érdeklődőnek. (valószínű elbuktunk pár millió forintot)
  • Nem jelentkezik egy érdeklődő sem ( ez már összetettebb probléma lehet, de itt már érdemes az árat is jobban felülvizsgálni.)

 

Hogyan kezdjünk neki az ármeghatározásnak

 

Általában az ármeghatározás kiinduló alapja a négyzetméterár. A szakemberek és a tulajdonosok is ebből indulnak ki. Sajnos az összes adásvétel eladási árait csak a KSH nyilvántartásából lehet megtudni, de mire közlik az ingatlanpiacon az már a régmúlt. De akkor mi alapján találjunk az árazáshoz egy kiinduló alapot? Sokan úgy gondolják, hogy megnézek pár hirdetést, vagy pár hirdetési portál, ki is számolja a hirdetések átlag négyzetméterárát, és ezt veszik alapnak. Nyilvánvaló, hogy ezek a számok az ingatlan értékének meghatározására alkalmatlanok. Érdemes szem előtt tartani, hogy a hirdetési ár az az ár, amennyiért még senki nem vette meg az ingatlant, és pár kivételtől eltekintve kijelenthetjük, hogy a hirdetési áron nem is fogja senki megvenni. Lehet, hogy az irányár meghatározásánál segíthetnek a hirdetési árak, de ebből kiindulni a lakás értékének meghatározásánál, biztos, hogy túlárazáshoz vezet. Így tulajdonosként, már az elején nehéz helyzetben lehetünk. Akik viszont a legjobban-képben vannak, azok a helyileg dolgozó ingatlanközvetítők, akik 5-10 éve már a lakásunk környékén dolgoznak, ők a legfrissebb információkkal rendelkeznek a tényleges eladási árakról. Itt nem az országos nagy hálózatokra gondoltam elsősorban, mert ott az ingatlanközvetítők többsége, pont a méretükből fakadóan nem olyan tapasztalt, hanem inkább helyileg működő ingatlanirodákra. De ez már egy másik téma lenne, hogyan válaszunk jó ingatlanközvetítőt, amiről egy másig blogban fogok írni. A lényeg, hogy a tényleges eladási árak négyzetméter árából érdemes kiindulni.

Az ármeghatározás, legnehezebb része, hogy a lakás adottságai milyen hatással vannak az értékére. Gyakran előfordul, hogy telefonon felhívják az irodánkat, és azt kérik, hogy a cím, négyzetméter, és az állapot alapján mondjuk meg mennyibe kerül az ingatlan. Erre az én javaslatom a következő szokott lenni:

A munkatársaim közül javaslok egy olyan kerületi szakértőt, aki kimegy, felméri az ingatlan adottságait, meggyőződik a lakás állapotáról, a ház állapotáról. Készít egy piaci elemzést, az eladott lakások árai alapján, és ezután tud árat vagy eladási stratégiát ajánlani. Miért kell látnia is az ingatlant egy szakembernek is? Mert így tudja beárazni az adottságokat is, hogy melyik tulajdonsága milyen irányban és milyen mértékben befolyásolja az ingatlan értékét.

Volt olyan, hogy egy lakópark 2 használt lakását egy héten belül adtuk el. Két teljesen egyforma lakásról volt szó. Azonos volt az alaprajz, mind a kettő ugyan abban a lépcsőházban volt, a 3. emeleten, ugyanolyan volt a konyhabútor, a burkolatok között is csak árnyalat különbség volt. A tényleg két egyforma lakás vételára között, mégis 20% eltérés volt, mert az egyik lakás nappaliból nyíló erkélye, egy 4 sávos nagyon forgalmas útra nézett, a másik lakásé pedig a belső szép zöld kertre. (Csak az a szép zöld gyep. Ahogy Poldi bácsi /Rajz János/ mondaná.)

Aki nem dolgozik az ingatlanszakmában, két dologra kell nagyon odafigyelni, ha mégis saját maga kívánja megállapítani a lakása értékét. Az első, hogy ha hasonló lakások alapján szeretnénk kiinduló alapot találni, akkor jól utána kell járnunk, hogy a kiválasztott lakások tényleg hasonló adottságokkal rendelkeznek, mint a saját lakásunk. A saját ügyfeleinknél, azt tapasztaljuk, hogy nem veszik észre a lakások között lévő különbségeket. Ez mindenkinek nagy nehézség, mert nincs tapasztalatuk, hogy mire kell figyelniük. A másik fontos dolog, hogy melyik adottság milyen mértékben növeli, vagy esetleg csökkenti az árat. A saját lakásunknál az érzelmi kötödés, a jó emlékek miatt, bizonyos adottságokat jobban túl lehet értékelni, mint ahogy azt egy másik ember, tényszerűen értékelné.

 

Ha már megvan egy jól meghatározott kiindulási alapunk a négyzetméter árra, milyen az árat módosító adottságokat kell figyelembe venni:

  • Kezdjük kívülről, milyen a ház előtti közterület, milyen könnyű a parkolás, van udvari beálló, vagy garázs a lakáshoz
  • Milyen a ház esztétikai és műszaki állapota, panel vagy tégla építésű, homlokzatok, tető, lépcsőház, lift, közös víz, gáz, villany, és csatorna. Várható, valamelyik cseréje, vagy felújítás. Ha igen, akkor mekkora anyagi terhet jelent ez a tulajdonosnak.
  • A lakás bejárata honnan nyílik, és mennyi lakás lakója jár el a bejárati ajtónk előtt.
  • A lakás alaprajza, mennyire praktikus, milyen jó a helyiségek elrendezése mérete, estleg van lehetőség olyan átalakításra, ami jobb elrendezést eredményezhet. Mennyire napos vagy világos a lakás.
  • A lakás műszaki állaptán belül, figyelembe kell venni milyen a fűtésrendszer, szükséges korszerűsíteni, vagy új rendszert kiépíteni.
  • Mikori a víz, villany, és lefolyó rendszer. Mikor kell cserélni.
  • Milyenek a nyílászárók, szükséges a javítás, vagy csere.
  • Milyenek a burkolatok, szaniterek. Szükséges valamelyiket cserélni, vagy minden új. Itt a színeknek is van jelentősége, a nagyon megosztó, erős színek sokkal kevesebb embernek tetszenek. Így egy drága burkolat is lehet árcsökkentő tényező, ha azt minden vevőjelölt lecserélné.
  • Mikori a konyhabútor, milyen gépesítés van benne. Itt nem célszerű a bekerülési árakkal számolni. Amit a vevő pozitívan értékel, ha nem kell a konyhára költeni. Sajnos a legtöbb vevő nem értékeli azt sem, ha konyhánkat Pininfarina tervezte.
  • Mostanában sokkal nagyobb az értéke az erkélynek, nagy terasznak, vagy a saját kertnek. Ezek csalogató hívó szavak lehetnek a vevők fülében, és jelentősen növelheti a lakásunk árát.
  • Ami még sokat számít a kilátás. Hova néznek az ablakok, erkélyek. Egy földszinti belső udvarra, vagy tűzfalra néző kilátás csökkenti az értéket. Egy szép zöld kertre, vagy a Budai hegyekre néző panoráma növelheti az ingatlan értékét.

Ezek a fő adottságok, amelyeket mindig érdemes figyelembe venni, de lehetnek mindig egyedi adottságok is, amelyek nagymértékben befolyásolhatják az árat. Ami nagyon fontos, hogy minden adottságot megfelelő mértékű korrekcióként vegyünk számításba. Ha például egy lakás erkélyéről a szemben lévő két ház között látszik a Duna, az még nem duplázza meg az ingatlan árát.

 

Mit kerüljünk el mindenképpen:

A blog elején említettem, egy jellemző árazási hibát. Nem igazán logikus, de találkozunk a jelenséggel, hogy az ingatlan értéket úgy határozzák meg, hogy mennyi pénzre van szükségük. Ha gyorsan kell a pénz, ez lehet alulárazás is, de jellemzőbb, hogy másik ingatlan vétele, vagy más vágyott dolgok miatt, túl magas árat határoznak meg.

Sajnos konkrétan, foglalót buktak el úgy tulajdonosok, hogy a saját lakásukat maguk értékelték, és mielőtt velünk konzultáltak volna, lefoglalóztak egy másik ingatlant. Amikor mi találkoztunk velük, azt láttuk, hogy a lakásuk ára és az egyéb pénzügyi lehetőségeik (önrész+hitel), nem lesz elég a lefoglalózótt ingatlan megvételére. Az ő árazásukban két nagy hibát is elkövettek. Hirdetési árakból indultak ki, és bár a könyékről választották ki a lakásokat, de nem vették figyelembe, hogy azok a lakások sokkal jobb adottságokkal rendelkeznek.

A vevők elő szoktak állni olyan ajánlatokkal, aminek a mértékét azzal indokolják, hogy mit kell cserélni, és azt egy szakember mennyiért csinálja meg neki. Ha nem akarunk, felkészületlenek lenni egy ilyen helyzetben, és tudjuk, hogy valamit biztosan cserélni kell. Érdemes begyűjteni pár ajánlatot, hogy reálisan tudjuk, mennyit kell a cserére költeni.

 

 

Fontos, hogy kinek a tanácsaira hallgatunk

Az ingatlanunk értékének meghatározásánál a felsorolt dolgokat érdemes figyelembe venni. Tudom, hogy ez nem a legegyszerűbb folyamat és sok időt és odafigyelést igényel. Nem akarom cáfolni azokat az állításokat, hogy az apukák mindenhez értenek, és a barátunk, aki villanyszerelő, ért az ingatlanárakhoz is. Valamint a szomszédunk se tudna segíteni az ár meghatározásában. De akkor javaslom, hogy ők segítsenek, ha több ingatlanadásvételben vettek részt mostanában. Például, ha a barátunk vesz, felújít, elad lakásokat, ő biztos tud segíteni, ha ezt a tevékenységet az ingatlanunk környékén végzi. De egy ingatlan eladásánál, mivel nagy értékről van szó, kis eltérés is sok pénzt jelenthet. Most egy kicsit haza beszélek, de őszinte javaslatom, hogy egy szakember mindenképpen biztonságot ad, hogy a legjobban határozzuk meg az ingatlanunk árát.